Guardate attentamente le foto che corredano questo articolo: ritraggono una città americana? No, è Milano. A guardarla attraverso l’occhio (e l’obiettivo) di Alessandro Malinverno che ci ha gentilmente concesso questi stupendi scatti amatoriali, la città meneghina sta cambiando faccia. Ma molti di noi osservando con il naso all’insù i nuovi grattacieli avranno pensato tutto salvo che questa tendenza aiuta l’ambiente. Eppure da molti punti di vista, dire che il grattacielo è ecologico non è poi così lontano dalla realtà. Parlando della questione con l’Ing. Ballarini, scopriamo infatti che i pro dei grattacieli sono tanti e molti sono “verdi”…
Che il grattacielo sia l’edificio più eco sembra una provocazione: perché non lo è?
Prima di tutto l’ovvio, anche se spesso dimenticato: dove la città è più densa, e quindi l’altezza degli edifici è in media più elevata, il tasso di occupazione del suolo a parità di popolazione si riduce. E’ possibile far vivere e lavorare più persone a distanza camminabile dalle stazioni e dalle fermate dei mezzi pubblici in generale. Nelle “città dense” il mezzo privato è spesso meno competitivo e meno usato rispetto al mezzo pubblico, agli spostamenti a piedi o in bici. Mentre nelle aree dove l’urbanizzazione è dispersa, devi prendere l’auto per fare qualunque cosa e comunque è necessaria una notevole duplicazione di infrastrutture. Un esempio? Secondo una ricerca del dipartimento dei trasporti USA, a Manhattan il 75% delle famiglie non ha l’automobile.
Ma creare edifici così alti non impatta pesantemente sull’ambiente?
Tenga conto che i condomini sono energeticamente più efficienti delle villette. Con il crescere delle dimensioni di un edificio le dispersioni termiche, e quindi i costi di riscaldamento e climatizzazione, si riducono. Non solo. Per quanto poco intuitivo possa sembrare, spostare le persone verticalmente, in ascensori con contrappeso, consuma meno energia che spostarle orizzontalmente. Dopotutto anche l’ascensore è un mezzo pubblico.
Il consumo di territorio in molte aree del nostro paese è ormai drammatico. Il problema è acuito dal fatto che i comuni sono incentivati ad urbanizzare sempre nuove aree ed incassare così i relativi oneri di urbanizzazione, che non riceverebbero se si trattasse di mere ricostuzioni dell’esistente. Il recupero di aree degradate, sostituendovi edifici moderni e allo stato dell’arte, sarebbe la madre di tutti i riciclaggi, ma purtroppo nell’attuale quadro normativo non conviene abbastanza. Demolire, bonificare e ricostruire costa di più che consumare un nuovo pezzo di campagna. Lo stesso frazionamento della proprietà dei vecchi immobili rende estremamente arduo radere tutto al suolo: per buttare giù un condominio ci vuole il consenso dei mille millesimi dei condomini, un’impresa disperata. Eppure riciclare territorio, ricostruendo meglio dove in passato è stato costruito male, farebbe tanto bene non solo all’ambiente e alla qualità della vita, ma anche all’economia.
Quindi costruire bene è la risposta giusta alla crisi e alla questione ambientale?
L’edilizia è la principale industria anticiclica, quella che più di tutte può aiutare a rendere meno profonda una crisi perchè chi compra in realtà sta investendo e incrementa un patrimonio non destinato a svalutarsi come i beni di consumo. L’edilizia può essere cattiva quando distrugge i pochi polmoni verdi rimasti nelle aree suburbane o ottima quando recupera zone che ormai erano degradate, sostituendo molte schifezze costruite male nel dopoguerra con nuovi edifici più belli e in classe A. Per favorire il riciclo del territorio ci vorrebbe un quadro normativo diverso, una diversa imposizione fiscale sull’edilizia. Ma ricostruendo con la stessa cubatura di prima, questo spesso non basta: il valore dei nuovi immobili non riesce a compensare il costo di quelli vecchi, dando l’incasso fiscale che tanto serve ai nostri comuni assetati di risorse.
Ma i grattacieli come possono valorizzare una vecchia area edificata?
I grattacieli aumentano l’indice di edificabilità di zone già costruite e questo è spesso l’unico modo di trovare la quadra e le risorse che abilitino questo meccanismo di recupero territoriale. Ad esempio, se si raddoppia l’indice, laddove avevo 1mq di edilizia fatiscente, aumentando l’altezza, potrò costruire 2mq di nuovi immobili, il cui valore è molto più facile che possa coprire i costi, oltre che garantire al comune un buon incasso. Tutti ci guadagnano, incluso l’ambiente.
